Gayrimenkul Satışlarında Vergilendirme

İnsanlar oturma amacıyla konut alabildikleri gibi yatırım amacıyla veya başka saiklerle konut, işyeri, arsa, tarla ve bunun gibi gayrimenkulleri satın almaktadırlar. Söz konusu taşınmazların satın alınması ve satılması esnasında çeşitli şekillerde vergi veya harç ödenmektedir. Yazımızın konusu, daha çok, sahip olunan gayrimenkullerin satışı halinde ne tür vergilerle karşılaşılacağıdır. Bunun için önemli olan ilk husus söz satış konu edilecek gayrimenkulü nasıl edindiğinizdir.

Ancak, edinme şekli ne olursa olsun gayrimenkulün satışında karşı kaşıya olunacak ilk ödeme tapu harcı olacaktır. Bilindiği gibi, gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı alınmaktadır. Bunun anlamı, hem alıcı ve hem de satıcı, satışa konu gayrimenkulün vergi değeri ile fiilen tarafların anlaştığı alım satım bedelinden büyük olanı hangisiyse o değer üzerinden ayrı ayrı olmak üzere tapu harcı ödeyecektir. Taraflar ayrı ayrı binde 20 oranında (%2 oranında) tapu harcı ödeyecek olup (vergi değeri ile fiili alım-satım bedeli arasından) büyük olan değer üzerinden harç hesaplanacaktır.

Bahsedilen vergi değeri, emlak vergisi uygulaması için Belediyeler tarafından belirlenmekte olup şu anki durumda, alım satım bedelleri, vergi değerlerinden çok daha yüksek düzeyde gerçekleşmektedir. Bu nedenle tapu harcı yönünden yapılacak vergilendirmede daha çok satış bedelinin uygulanması gerekmektedir. Ancak, uygulamada vatandaşların, daha düşük emlak vergi değeri üzerinden tapu harcı ödedikleri veya alım-satım bedelini düşük gösterdikleri bilinen bir gerçektir. Bu durumda başımıza bir şey gelir mi diye soracak olursanız bu hususun tamamen bulunduğunuz bölgedeki vergi idaresinin insiyatifinde olduğunu söylemek gerekir. Eğer vergi idaresi, bu hususla ilgili araştırma yapar ve daha düşük emlak vergi değeri üzerinden tapu harcı ödeyenler hakkında işlem yaparsa, eksik alınan tapu harcı, cezası ve faizi ile birlikte ayrı ayrı hem alıcıdan ve hem de satıcıdan aranacaktır.

            Diğer yandan, anne veya babadan ya da başka birinden veraset (miras) yoluyla elde edilmiş olan gayrimenkullerin satışı halinde (az önce açıklanan tapu harcı hariç) herhangi bir vergilendirme söz konusu olmayacaktır. Aynı şekilde, karşılıksız olarak (ivazsız) veya doğrudan şans ve talih oyunlarından veya çekilişlerden kazanılan gayrimenkullerin satışı halinde de herhangi bir vergi ödenmesi söz konusu değildir.

Bununla birlikte, oturma amacıyla veya yatırım amacıyla da olsa satın alınan bir gayrimenkul, alım tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa; alım-satım bedeli arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödenmesi söz konusu olacaktır. Bunun için öncelikle alım-satım bedeli arasındaki farkın hesaplanması gerekmektedir. Söz konusu bu fark değer artış kazancı olarak isimlendirilmektedir.

Değer artış kazancının hesaplamak için öncelikle alım ve satım tarihi arasındaki dönem için endeksleme yapılması ve satışa konu gayrimenkulün değer artışının enflasyondan arındırılması gerekmektedir. Burada vergiye tabi kazanç hesaplanırken, önce satın alma aşamasında ödenen (tapu harcı gibi) masraflar satılma bedeline ilave edilerek maliyet bedeli hesaplanır. Bulunan maliyet bedeli, satıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen Yİ-ÜFE endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Hesaplamada satış ve alış yapılan aylardan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları dikkate alınacaktır. Bu endekslemenin yapılabilmesi için toplam artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır. Satış bedelinden bu şekilde bulunan maliyet bedeli tenzil edilerek satış karı bulunur. Ardından elde edilen değer artışı kazancına uygulanacak olan ve 2022 yılı için 25.000,00 TL olan istisna düşülerek vergiye tabi kazanç hesaplanır.

Örnek: 2018/Nisan döneminde 250.000,00 TL’ye oturma amacıyla alınan konut 10.06.2022 tarihinde 1.500.000,00 TL bedel karşılığında satılmıştır. Satış esnasında 20.000 TL emlakcı ücreti ile 30.000 TL tapu harcı ödenmiştir. Buna göre beyanı gereken değer artış kazancı ve ödenmesi gereken vergi aşağıda hesaplanmıştır. (2018/Mart Yİ-ÜFE Oranı= 333,21 ve 2022/Mayıs Yİ-ÜFE Oranı=1548,01)

Alış Bedeli……………………………………………                  =    250.000,00 TL

Endekslenmiş Değer (250.000 * (1548,01 / 333,21)) = 1.161.430,00 TL

Satış Bedeli……………………………………………                =  1.500.000,00 TL

Satış Esnasında Katlanılan Masraflar………………        =       50.000,00 TL

Satış Kazancı ……(1.500.000 – (1.161.430 + 50.000))…  =     288.570,00 TL

İstisna Tutar………………………………………………           =  25.000,00 TL

Beyana Tabi Kazanç (288.570 - 25.000) =……………   =     263.570,00 TL

Ödenmesi Gereken Gelir Vergisi………………………     =   72.149,50 TL

Yukarıdaki şekilde değer artış kazancı elde eden kişinin elde ettiği bu geliri ertesi yıl Mart ayının sonuna kadar mükellef tarafından beyan edilmesi gerekmektedir. Diğer yandan, satın alınan (veya trampa suretiyle elde edilen) arazinin, elde edilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenmesi durumunda, söz konusu arazi, kısmen veya tamamen satıldığında, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi olacaktır. Burada önemli olan satın alınan arazinin 5 yıl içinde parsellenmesidir. Bu süre içinde parsellenen arazinin satış tarihi ne olursa olsun ve arazinin ne kadarlık kısmı satılırsa satılsın, söz konusu faaliyet, ticari faaliyet olarak kabul edilecek ve ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir.

            Yukarıda açıklamalara göre, dinme şekli ne olursa olsun gayrimenkulün satışında karşı kaşıya olunacak ilk ödeme tapu harcı olacaktır. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı (%2 oranında) tapu harcı ödeyecek olup (vergi değeri ile gerçek alım-satım bedeli arasından) büyük olan değer üzerinden harç hesaplanacaktır. Anne veya babadan veraset yoluyla ya da doğrudan şans ve talih oyunlarından veya çekilişlerden elde edilmiş olan gayrimenkullerin satışı halinde ise herhangi bir vergilendirme olmayacaktır. Bununla birlikte, oturma amacıyla veya yatırım amacıyla da olsa satın alınan bir gayrimenkulün, alım tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Aynı şekilde, satın alınan arazinin, elde edilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenmesi durumunda, söz konusu arazi, kısmen veya tamamen satıldığında, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi olacaktır. Bu nedenle yapılacak işlemlerde ve verilecek kararlarda buna göre hareket edilmesinde fayda vardır.