İnsanlar
oturma amacıyla konut alabildikleri gibi yatırım amacıyla veya başka saiklerle
konut, işyeri, arsa, tarla ve bunun gibi gayrimenkulleri satın almaktadırlar.
Söz konusu taşınmazların satın alınması ve satılması esnasında çeşitli
şekillerde vergi veya harç ödenmektedir. Yazımızın konusu, daha çok, sahip
olunan gayrimenkullerin satışı halinde ne tür vergilerle karşılaşılacağıdır.
Bunun için önemli olan ilk husus söz satış konu edilecek gayrimenkulü nasıl
edindiğinizdir.
Ancak, edinme
şekli ne olursa olsun gayrimenkulün satışında karşı kaşıya olunacak ilk ödeme
tapu harcı olacaktır. Bilindiği gibi, gayrimenkulün beyan edilen devir ve
iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devir eden
ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı alınmaktadır. Bunun
anlamı, hem alıcı ve hem de satıcı, satışa konu gayrimenkulün vergi değeri ile
fiilen tarafların anlaştığı alım satım bedelinden büyük olanı hangisiyse o
değer üzerinden ayrı ayrı olmak üzere tapu harcı ödeyecektir. Taraflar ayrı
ayrı binde 20 oranında (%2 oranında) tapu harcı ödeyecek olup (vergi değeri ile
fiili alım-satım bedeli arasından) büyük olan değer üzerinden harç
hesaplanacaktır.
Bahsedilen vergi
değeri, emlak vergisi uygulaması için Belediyeler tarafından belirlenmekte olup
şu anki durumda, alım satım bedelleri, vergi değerlerinden çok daha yüksek
düzeyde gerçekleşmektedir. Bu nedenle tapu harcı yönünden yapılacak
vergilendirmede daha çok satış bedelinin uygulanması gerekmektedir. Ancak,
uygulamada vatandaşların, daha düşük emlak vergi değeri üzerinden tapu harcı
ödedikleri veya alım-satım bedelini düşük gösterdikleri bilinen bir gerçektir.
Bu durumda başımıza bir şey gelir mi diye soracak olursanız bu hususun tamamen
bulunduğunuz bölgedeki vergi idaresinin insiyatifinde olduğunu söylemek
gerekir. Eğer vergi idaresi, bu hususla ilgili araştırma yapar ve daha düşük
emlak vergi değeri üzerinden tapu harcı ödeyenler hakkında işlem yaparsa, eksik
alınan tapu harcı, cezası ve faizi ile birlikte ayrı ayrı hem alıcıdan ve hem
de satıcıdan aranacaktır.
Diğer yandan, anne veya babadan ya
da başka birinden veraset (miras) yoluyla elde edilmiş olan gayrimenkullerin
satışı halinde (az önce açıklanan tapu harcı hariç) herhangi bir vergilendirme
söz konusu olmayacaktır. Aynı şekilde, karşılıksız olarak (ivazsız) veya
doğrudan şans ve talih oyunlarından veya çekilişlerden kazanılan
gayrimenkullerin satışı halinde de herhangi bir vergi ödenmesi söz konusu
değildir.
Bununla
birlikte, oturma amacıyla veya yatırım amacıyla da olsa satın alınan bir
gayrimenkul, alım tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa; alım-satım
bedeli arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödenmesi söz konusu olacaktır.
Bunun için öncelikle alım-satım bedeli arasındaki farkın hesaplanması
gerekmektedir. Söz konusu bu fark değer artış kazancı olarak
isimlendirilmektedir.
Değer
artış kazancının hesaplamak için öncelikle alım ve satım tarihi arasındaki
dönem için endeksleme yapılması ve satışa konu gayrimenkulün değer artışının
enflasyondan arındırılması gerekmektedir. Burada vergiye tabi kazanç
hesaplanırken, önce satın alma aşamasında ödenen (tapu harcı gibi) masraflar
satılma bedeline ilave edilerek maliyet bedeli hesaplanır. Bulunan maliyet
bedeli, satıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen Yİ-ÜFE
endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Hesaplamada satış ve
alış yapılan aylardan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks
oranları dikkate alınacaktır. Bu endekslemenin yapılabilmesi için toplam artış
oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır. Satış bedelinden bu şekilde bulunan
maliyet bedeli tenzil edilerek satış karı bulunur. Ardından elde edilen değer
artışı kazancına uygulanacak olan ve 2022
yılı için 25.000,00 TL olan istisna düşülerek vergiye tabi kazanç hesaplanır.
Örnek: 2018/Nisan döneminde 250.000,00
TL’ye oturma amacıyla alınan konut 10.06.2022 tarihinde 1.500.000,00 TL bedel
karşılığında satılmıştır. Satış esnasında 20.000 TL emlakcı ücreti ile 30.000
TL tapu harcı ödenmiştir. Buna göre beyanı gereken değer artış kazancı ve
ödenmesi gereken vergi aşağıda hesaplanmıştır. (2018/Mart Yİ-ÜFE Oranı= 333,21
ve 2022/Mayıs Yİ-ÜFE Oranı=1548,01)
Alış Bedeli…………………………………………… = 250.000,00 TL
Endekslenmiş Değer (250.000 * (1548,01
/ 333,21)) = 1.161.430,00 TL
Satış Bedeli…………………………………………… = 1.500.000,00 TL
Satış Esnasında Katlanılan Masraflar……………… = 50.000,00
TL
Satış Kazancı ……(1.500.000 –
(1.161.430 + 50.000))… = 288.570,00 TL
İstisna Tutar……………………………………………… = 25.000,00 TL
Beyana Tabi Kazanç (288.570 - 25.000)
=…………… = 263.570,00 TL
Ödenmesi Gereken Gelir Vergisi……………………… = 72.149,50 TL
Yukarıdaki
şekilde değer artış kazancı elde eden kişinin elde ettiği bu geliri ertesi yıl
Mart ayının sonuna kadar mükellef tarafından beyan edilmesi gerekmektedir. Diğer
yandan, satın alınan (veya trampa suretiyle elde edilen) arazinin, elde edilme
tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenmesi durumunda, söz konusu arazi,
kısmen veya tamamen satıldığında, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak gelir
vergisine tabi olacaktır. Burada önemli olan satın alınan arazinin 5 yıl içinde
parsellenmesidir. Bu süre içinde parsellenen arazinin satış tarihi ne olursa
olsun ve arazinin ne kadarlık kısmı satılırsa satılsın, söz konusu faaliyet,
ticari faaliyet olarak kabul edilecek ve ticari kazanç hükümlerine göre
vergilendirilecektir.
Yukarıda açıklamalara göre, dinme şekli ne
olursa olsun gayrimenkulün satışında karşı kaşıya olunacak ilk ödeme tapu harcı
olacaktır. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı (%2 oranında) tapu harcı ödeyecek olup
(vergi değeri ile gerçek alım-satım bedeli arasından) büyük olan değer
üzerinden harç hesaplanacaktır. Anne veya babadan veraset
yoluyla ya da doğrudan şans ve talih oyunlarından veya çekilişlerden elde
edilmiş olan gayrimenkullerin satışı halinde ise herhangi bir vergilendirme
olmayacaktır. Bununla birlikte, oturma amacıyla veya yatırım amacıyla da olsa
satın alınan bir gayrimenkulün, alım tarihinden itibaren beş yıl içinde
satılması halinde elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Aynı şekilde, satın
alınan arazinin, elde edilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenmesi
durumunda, söz konusu arazi, kısmen veya tamamen satıldığında, elde edilen
kazanç ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi olacaktır. Bu nedenle
yapılacak işlemlerde ve verilecek kararlarda buna göre hareket edilmesinde
fayda vardır.
Gayet açıklayıcı bir yazı olmuş. Daha sık yazmanızı temenni ederiz